Lors du conseil communautaire du 13 novembre, les élus ont abordé la réglementation des meublés de tourisme. Le sujet a mobilisé l’agglomération pendant trois ans. Dernier épisode : le tribunal administratif de Poitiers a rendu le 26 septembre dernier un jugement définitif validant les mesures d’encadrement des locations de courte durée mises en place par la collectivité.
Un combat de trois ans
Marie Nedellec, vice-présidente en charge de l’habitat, a présenté cette délibération qui marque l’aboutissement d’un combat politique difficile. « Je suis bien contente d’arriver devant vous trois ans après avec cette délibération qui conclut un combat difficile, semé d’embûches, mais qui nous permet aujourd’hui de concrétiser une politique forte en faveur de l’habitat permanent », a-t-elle déclaré.
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Le jugement confirme en effet la pénurie de logement sur le territoire et l’urgence à agir avec une régulation des meublés de tourisme.
Il précise que le dispositif conçu collectivement a été jugé « éclairé et équilibré », prenant en compte à la fois l’habitat permanent et l’économie touristique.
Les principales mesures
La délibération précise plusieurs points du règlement, notamment suite à la loi Lemeur votée en novembre dernier :
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- Exigence d’un DPE : Les changements d’usage ne seront délivrés que pour les biens présentant un diagnostic de performance énergétique inférieur ou égal à la lettre E. Cette mesure vise à éviter que des logements loués à l’année deviennent des meublés de tourisme pour échapper aux obligations de rénovation énergétique.
- Deux options pour les résidences secondaires à La Rochelle : le changement d’usage temporaire (location mixte avec 9 mois à un étudiant ou 6 mois en bail mobilité, le reste en meublé de tourisme) ou le changement d’usage permanent.
- Changement d’usage permanent : Limité à un bien par personne pour un an, applicable dans le centre-ville, le Gabut et les Minimes. Il nécessite une compensation : transformer un local non résidentiel (bureau, garage, hangar) en logement à l’année.
Les résidences principales restent soumises à la limite de 120 jours de location par an.
Application immédiate
Le règlement s’applique de manière immédiate depuis fin septembre. « Le juge l’a rappelé puisqu’il n’a pas donné de délai supplémentaire », a souligné Marie Nedellec. Des contrôles seront mis en place à l’issue de l’année 2025 pour vérifier la conformité.
La délibération a été adoptée avec cinq abstentions et aucun vote contre.
L’objectif est de libérer des logements pour le marché de la location longue durée, fortement impacté par l’explosion des meublés de tourisme ces dernières années.
Interventions, questionnement et avis des élus
Après les précisions apportées sur la régularisation des meublés de tourisme à La Rochelle, un échange naturel s’est engagé entre les élus.
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« Je dois vous dire que je suis bien contente d’arriver devant vous trois ans après avec cette délibération qui conclut un combat difficile, semé d’embûches, mais qui nous permet aujourd’hui de concrétiser une politique forte en faveur de l’habitat permanent. Donc vous le savez, un jugement a été rendu fin septembre.
Ce jugement confirme la pénurie de logement sur notre territoire, confirme aussi l’urgence à agir avec une régulation des meublés de tourisme, et enfin ce jugement précise bien que ce dispositif, celui que nous avons conçu collectivement en faveur de l’habitat permanent et également dans la dentelle pour ne pas mettre en péril toute une économie touristique, ce dispositif a été jugé éclairé et équilibré, et c’est important de le rappeler. Il s’est appliqué de façon immédiate dès le lendemain.
Aujourd’hui, par cette délibération que je vous propose au vote, on précise certains points, notamment puisque la loi Lemeur a été votée en novembre dernier, loi à laquelle nous avons participé activement pour que certaines lignes bougent, pour nous permettre, nous collectivités, d’avoir la main sur certains dispositifs, certains outils, et sur la possibilité d’intégrer les personnes morales au changement d’usage permanent.
C’est d’ailleurs ce point-là qui avait été relevé par le juge en septembre dernier. Donc par cette délibération, nous éclairons plusieurs points :
Le premier point qui est la mise en place : on va exiger un DPE pour ces meublés de tourisme. Nous ne délivrerons des changements d’usage que lorsque le DPE sera fourni, c’est-à-dire un DPE qui soit inférieur à la lettre E, donc E compris. Pourquoi cette décision ? On le précise simplement dans le règlement, bien que la loi l’exige déjà. Tout simplement parce que nous avions un risque de fuite de logements : nous avions peur que des logements qui étaient déjà loués à l’année, qui devaient se mettre en conformité pour faire une rénovation énergétique, deviennent des meublés de tourisme tout simplement parce que des propriétaires allaient vers l’appât du gain plutôt que vers le droit au logement qui doit s’appliquer à chacun de nos habitants.
Quelle est la finalité, qu’est-ce qui s’applique ?
Ce règlement précise le champ d’action sur la commune de La Rochelle et ne concerne uniquement les résidences secondaires, puisque les résidences principales sont toujours dans la règle de la limite de location de meublé de tourisme de 120 jours par an. Pour les résidences secondaires, elles vont avoir deux possibilités sur la commune de La Rochelle :
La première possibilité : faire un changement d’usage temporaire. Le changement d’usage temporaire, c’est de faire de la mixité de location, donc soit je loue neuf mois de l’année à un étudiant ou six mois en bail mobilité, et le reste de l’année je le loue en meublé de tourisme.
Seconde possiblité : Si je ne fais pas ce choix-là (NDLR: celui changement d’usage temporaire), je peux faire le choix de demander à louer mon bien quand je veux, toute l’année si je le souhaite, et dans ce cas-là, je vais pouvoir demander un changement d’usage permanent.
Ce changement d’usage permanent est limité à un bien par personne pour une durée de un an, et avec une précision qui est importante : il s’applique sur certains secteurs qui sont le centre-ville, le Gabut et les Minimes. Si vous choisissez le changement d’usage permanent, vous devrez également compenser. La compensation, c’est le fait de transformer un bien qui n’était pas un logement – donc un bureau, un garage, un hangar, ce que vous voulez, tout sauf un logement – et vous le transformez pour en faire un logement à l’année.
Et c’est à cette condition-là que vous pourrez continuer de louer votre bien en meublé de tourisme.
Ce sont des précisions qui sont importantes, et qui je le comprends, sont parfois techniques. Mais quand on est propriétaire d’un meublé de tourisme et qu’on choisit d’en faire une activité économique et d’en faire des profits, il y a des risques, il y a des mesures à prendre. Il faut mesurer son investissement, et cette régulation était prévue depuis bientôt trois ans. Donc nous estimons aujourd’hui que l’ensemble des propriétaires qui louent en meublé de tourisme doivent se mettre en conformité. Le juge l’a rappelé puisqu’il n’a pas donné de délai supplémentaire. C’est bien pour cela que le règlement s’applique de façon immédiate.
Donc à l’issue de cette année 2025, il est bien entendu que des contrôles seront mis en place pour vérifier la conformité de ce règlement. Je vous invite, chers collègues, à voter en faveur de l’habitat permanent et de voter ces précisions qui ont été apportées au règlement que nous avions voté en octobre 2022 et précisé et déjà modifié en mars 2023. »
