L’Agglo de La Rochelle a décidé de réguler les meublés de tourisme pour libérer du logement à l’année. Les règles changent. Et cela dès l’été prochain.
C’est le constat que tout le monde peu ou a pu faire ces dernières années : l’attractivité de l’agglomération rochelaise a conduit à une flambée des prix de l‘immobilier, des terrains et des loyers. Le marché s’est tendu et les biens se sont raréfiés.
L’ Agglo de La Rochelle a donc décidé de mener une nouvelle action : « Réguler les meublés de tourisme afin de remettre sur le marché du logement », a-t-il été indiqué lors de la dernière réunion du conseil de l’Agglo d’octobre.
« En effet, l’accroissement de location touristique participe à la tension sur l’offre résidentielle créant un déséquilibre entre les besoins de logements pour les habitants, étudiants et l’offre disponible sur le marché de l’immobilier, à La Rochelle, en particulier dans certains quartiers tel que l’hyper-centre et les Minimes. »
Mieux maîtriser l’offre de meublés
Un travail a été mené « pour mieux maitriser l’offre de meublés de tourisme et mieux réguler le changement d’usage de l’offre résidentielle et augmenter le nombre de logements disponibles à l’année et ainsi contribuer à améliorer la qualité de vie », assure l’Agglo.
« Une attente croissante des citoyens, préoccupés par les transformations de la ville, ainsi que la pression de l’offre de logements, y compris pour les étudiants, ont orienté les choix politiques et leur traduction en termes de régulation. »
Pour résumer – les enjeux sont de : « Répondre aux besoins de logement des habitants du territoire ; inciter les propriétaires à offrir des logements à la location longue durée et à remettre sur le marché des logements vacants ; proposer une offre de logements pour les étudiants ; maintenir une offre de logement touristique complémentaire à l’offre de professionnels. »
Combien d’hébergements loués à La Rochelle ?
En 2020, près de 6 000 hébergements ont été déclarés par la plateforme AirBnb à l’échelle de l’Agglomération de La Rochelle.
87% se situent à La Rochelle et 92% de ces logements dits « meublés de tourisme » se situent dans la « zone tendue ».
Ainsi dans l’Agglomération, plus de 22 000 lits « AirBnb » étaient proposés à la location meublés de tourisme et 5 500 lits d’hôtels.
Dès 2019, la Communauté d’Agglomération et les communes ont commencé à agir pour encadrer ce type de location en délibérant pour instaurer un numéro d’enregistrement unique et une autorisation de changement d’usage temporaire.
Cette mesure s’applique aux particuliers sur le territoire des dix communes situées en zone tendue : Angoulins-sur-Mer, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Lagord, La Rochelle, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau, Salles-sur-Mer.
Depuis cette réglementation, pour proposer à la location un logement en tant que « meublé de tourisme » les particuliers doivent obtenir un numéro d’enregistrement unique et obtenir une autorisation, dite de changement d’usage. Cette autorisation est délivrée dans la limite de trois hébergements par propriétaire pour une durée de trois ans.
Réguler d’avantage les meublés de tourisme
« Mais aujourd’hui, la Ville et l’Agglomération de La Rochelle veulent aller plus loin et, en réponse aux besoins de logement, à la tension foncière et à l’augmentation des prix du foncier, proposer un dispositif renforcé de régulation des meublés de tourisme s’appliquant aux particuliers et aux personnes morales », avancent les élus.
Le Conseil communautaire du jeudi 20 octobre a en effet délibéré pour faire évoluer le dispositif dans la commune de La Rochelle. « Il pourrait être, dans un second temps étendu à tout ou partie des neuf autres communes situées en zone tendue qui souhaiteront renforcer leurs outils de régulation. »
« L’objectif est de libérer une partie de l’offre de meublés touristiques pour faire face aux besoins de logement des habitants du territoire, des étudiants et des saisonniers. »
Le dispositif vise à inciter les propriétaires à proposer des logements à la location longue durée et à remettre sur le marché des logements vacants.
Pour l’heure, rien ne change pour les loueurs situés en dehors de La Rochelle.
Le dispositif propose deux nouveaux régimes à l’échelle de la commune de La Rochelle : une autorisation de changement d’usage permanent qui s’adressera aussi bien aux particuliers et qu’aux personnes morales, ce qui n’était pas le cas avant.
Une nouvelle autorisation de changement d’usage temporaire qui bénéficiera uniquement aux particuliers.
Instauration d’un changement d’usage permanent
L’encadrement de la location meublée de courte durée devient donc applicable aux personnes morales avec cette autorisation de changement d’usage permanent. Elle permet ainsi de réguler les pratiques des hôtes investisseurs.
La location d’un meublé de tourisme sera limitée à un logement par personne morale ou physique sur tout le territoire de la ville, et réservé aux logements de plus de 35m2.
Les petits logements seront ainsi exclus du dispositif et ne pourront être loués en meublés de tourisme. Cela répond aux enjeux de logement des jeunes qui louent des petites surfaces.
En complément, sur le cœur de ville rochelais et les Minimes, le système de compensation s’appliquera dans ces quartiers où la tension est particulièrement forte pour l’accès au logement et l’offre en meublés de tourisme prégnante : « Toute personne qui souhaitera louer un logement comme « meublé de tourisme » devra en contrepartie transformer un local dans n’importe quel quartier de la ville, de surface au moins équivalente et y aménager un logement permanent de longue durée. »
Ce dispositif sera applicable seulement au sein de cette zone clairement identifiée.
Dans les autres quartiers de La Rochelle : un propriétaire pourra louer au maximum un seul logement comme meublé de tourisme.
La compensation consiste à acheter un local (bureau, commerce, garage…) sur La Rochelle et de taille équivalente et de le transformer en habitation. Elle vise à compenser «la perte » d’un logement par la création d’un autre.
Evolution du changement d’usage temporaire
Les particuliers, propriétaires, pourront louer un logement en « meublé de tourisme » dans deux cas de figures : dès lors qu’ils auront loué ce logement la majeure partie de l’année sous la forme d’un bail à un étudiant (9 mois) ou d’un ou plusieurs baux mobilité (6 mois en cumulé) ; ou dès lors que ce logement est associé à la résidence principale du propriétaire sous forme d’une annexe ou d’un local. En effet, ces locaux associés ne sont pas nécessairement adaptés à la location à l’année (promiscuité avec le propriétaire, accès non différencié, charges non individualisées, isolation phonique insuffisante, etc).
L’autorisation de changement d’usage temporaire sera valable un an. Un même propriétaire personne physique pourra obtenir au maximum trois autorisations de changement d’usage temporaire sur le territoire de la zone tendue de l’Agglomération.
L’ensemble de ce dispositif permettra ainsi de consolider l’offre de logement pour les ménages, les étudiants ou personnes en mobilités (exemple : saisonniers), tout en préservant une offre de logement touristique.
Les résidences principales ne sont pas concernées
L’ensemble des dispositions concerne seulement les résidences secondaires et non les résidences principales (à l’exception des annexes adossées à la principale qui devront faire l’objet d’un changement d’usage temporaire).
Les propriétaires pourront continuer de louer leur résidence principale dans la limite de 120 jours par an sans être soumis à ce dispositif.
A savoir
Pour toutes questions, une ligne a été ouverte au public ainsi qu’une adresse mail, depuis le vendredi 21 octobre : 05 17 83 94 70 et meubles-tourisme.agglolarochelle.fr.
La plage horaire d’ouverture de ce numéro est de 9h à 12 h les lundi, mercredi et vendredi.
Les définitions à retenir
Meublé de tourisme : villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).
Résidence secondaire : au sens fiscal, correspond à tous les biens immobiliers d’habitation autres que la résidence principale : maison de vacances, investissements locatifs ou encore des logements en propriété mais vacants.
Chiffres clés
5 800 logements en location de courte durée sur l’Agglomération en 2020 dont 87 % sur La Rochelle.
Plus 1 700 nouveaux logements en location de courte durée entre 2020 et 2022 dont 1 651 sur La Rochelle.
Une augmentation de plus de 150% des locations de meublés de tourisme en 5 ans, entre 2016 et 2020, passant ainsi d’environ 2 100 annonces actives en 2016 à plus de 5 500 en 2020.
+20 % d’étudiants à l’horizon 2026 soit 18 000 étudiants vs 15 000 en 2022 ;
10% du parc de meublés de tourisme = 600 logements pour de la location longue durée.
Forte demande en logements sociaux : 1 demande sur 5 est satisfaite avec un délais moyen d’attribution de 19 mois
75 à 85 % de l’offre de location meublée de courte durée est proposée par des hôtes investisseurs.
Calendrier
Ce nouveau dispositif sera applicable à partir du 1er juin 2023 sur la commune de La Rochelle. Il vise à rétablir un équilibre entre attractivité, solidarité pour les habitants, développement économique et touristique.
Un recrutement et une formation des personnels en charge du dispositif sont prévus.
Dès le début du mois de novembre, les services de la Ville et de l’Agglomération avec l’élue en charge du dossier, Marie Nédellec iront à la rencontre des professionnels du secteur : acteurs du tourisme, du logement, notaires, banques, conciergeries afin d’échanger et de les accompagner vers ce nouveau dispositif.
