Il est loin le temps où les acquéreurs pouvaient faire de bonnes affaires aux enchères immobilières. A La Rochelle, les adjudications peuvent même parfois s’envoler.
C’était un jour de mai, rue de la Guignette à La Rochelle, une voie parallèle à l’avenue du Général de Gaulle qui part de la gare pour se rendre vers le Vieux port. Devant un immeuble construit dans les années 1970, une file d’attente s’est formée. Dès 14 h 30, une cinquantaines de particuliers, professionnels de l’immobilier, marchands de biens attendent de pouvoir visiter ce petit F3 de 63 m2. Il est au dernier étage sans ascenseur. Et possède un box pour un véhicule dans la même rue. Mise à prix : 77 200 euros.
Le prix de départ est très attractif dans un quartier où le prix du mètre carré peut dépasser les 6000 euros aujourd’hui. Une petite recherche sur le site gouvernemental https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ permet d’apprendre qu’en 2019, deux appartements similaires, dans le même immeuble, avaient été vendus (hors frais d’agence et frais notariaux) un peu plus de 160 000 euros. Et qu’un garage avait changé de main pour 36 000 euros à la même époque.
Présence d’un huissier de justice
Au rez de chaussée, c’est une employée du cabinet d’avocat chargé de la vente aux enchères de cet appartement qui filtre les entrées : respect de barrières sanitaires oblige. Dans l’appartement, comme l’exige la réglementation, un huissier de justice accueille les éventuels acheteurs. Il donne aussi quelques données sur le bien qui figurent dans le cahier des conditions de vente. Ce dernier est consultable au greffe du tribunal judiciaire du lieu de la vente ou au sein du cabinet d’avocat. L’huissier délivre aussi quelques informations sur les modalités de la vente et, notamment, l’obligation de se faire représenter par un avocat du ressort du tribunal du lieu de la vente.
Le lendemain, en fin de matinée, une autre visite d’un bien mis en vente à la barre du tribunal est proposée. L’huissier qui accueille est devant la porte du 11 avenue Raymond-Poincaré. La maison a été saisie par un créancier : une banque.
Sur deux niveaux, la maison qui ne possède ni garage ni jardinet, est située dans un quartier qui a vu ici aussi les prix au mètre carré s’envoler. Une maison peut se vendre plus de 4400 euros le m2 au plus fort actuellement. Le prix moyen a dépassé les 3000 m2. Il y a encore quatre ans, les prix ne dépassaient pas 2000 euros le m2.
La maison nécessite des travaux de peinture, notamment. Elle est mise en vente 190 000 euros . C’est cher. Sur place, quelques visiteurs affirment qu’elle ne trouvera pas preneur.
D’importants frais à ajouter sur le prix de l’adjudication
Le jour de la vente, le 2 juin, au Tribunal judiciaire de La Rochelle, de nombreux acheteurs et leur avocat, sont présents dans la salle d’audience. Le juge des saisies immobilières a recours à un chronomètre pour adjuger la vente. Pour faire simple, le bien est attribué au dernier des enchérisseurs après une minute et trente seconde.
Résultats : l’appartement de la rue de la Guignette est adjugé au prix de 250 000 euros. A cela, il faut ajouter 8815 euros de frais (procédure, huissier…), les émoluments de l’avocat qui sont généralement calculés sur ceux des notaires. Sur ce montant, ils sont de l’ordre de 3500 à 4000 euros. Et les frais d’enregistrement (taxes) qu’il faut directement régler au fisc quand la vente est définitive (ce qu’on appelle improprement les frais de notaire). Ici, cela représente : 15425 euros. Soit, et ce n’est qu’une estimation basse, un peu plus de 278 000 euros TTC, 4400 euros le m2.
La maison de l’avenue Poincaré a quant à elle été adjugée 191 000 euros, plus 4221 euros de frais. A cela s’ajoutent les honoraires de l’avocat (environ 3000 euros) et les taxes à payer au fisc, 11 844 euros . Soit au total : 210 000 euros, 2600 euros le m2 (base 80 m2)
Une vente : comment ça marche ?
Une vente se prépare.
Il est vivement conseillé de se rendre à la visite préalable pour faire un état précis des lieux et constater si le bien est libre ou occupé par le propriétaire ou un locataire. Il faut aussi se rapprocher d’un avocat s’il s’agit d’une première fois pour découvrir la procédure et identifier l’ensemble des frais à engager.
Les pièges à éviter.
Il faut consulter le cahier des charges disponible au greffe du tribunal judiciaire et chez l’avocat poursuivant. « Ne pas le consulter, ce serait presque acheter à l’aveugle et, avoir de mauvaises surprises. Il n’est pas rare que l’état des biens laisse parfois à désirer… », fait remarquer un avocat. Il faut aussi faire attention à ne pas se laisser « griser » lors de l’audience et aller au-delà du prix que l’on avait fixé pour le montant maximum des enchères.
Le rôle de l »avocat. Un avocat est obligatoire pour porter des enchères. Les honoraires restent libres. Ils font l’objet d’une convention d’honoraires avec lui.
Quels honoraires pour l’avocat ?
Un émolument de vente est calculé sur le prix de vente. Il sera partagé pour trois-quarts revenant à l’avocat poursuivant et un quart pour l’avocat adjudicataire.
Un notaire dresse-t-il acte de la vente par adjudication ?
Le jugement d’adjudication publié vaut titre de propriété. Il n’y a donc pas d’acte authentique signé par un notaire.
Le jour de la vente, un chèque de banque.
Un chèque de banque est obligatoire à l’ordre de la CARPA ou de la Caisse des Dépôts et Consignations conformément aux dispositions de l’article R.322-41 du Code des procédures civiles d’exécution. Il représente 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3 000 €. »
Surenchère possible.
Dans un délai de 10 jours à compter de l’audience de vente « Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente » et une nouvelle audience de vente est alors fixée. »